TVA de 6 % sur les projets de démolition et de reconstruction : également pour les investisseurs

Le taux réduit s’applique uniquement aux maisons neuves ou appartements construits sur un terrain où un bâtiment existant a été démoli. Ce principe de « démolition et reconstruction » avait pour objectif initial de résorber les chancres urbains, et cet esprit reste intact : la nouvelle construction doit rester proportionnée à celle qui a été démolie. 
(Par exemple, une maison unifamiliale de deux étages ne peut pas être remplacée par un immeuble de cinq étages.). L’avantage est considérable : les logements entrant dans ce cadre bénéficient d’une TVA de seulement 6 % au lieu de 21 %. Concrètement, pour un appartement de 350.000 €, cela représente une économie de plus de 50.000 €. 

Un particulier (pas une société) peut profiter du taux réduit si : 

• le logement est occupé en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans ; 

• la surface habitable n’excède pas 175 m² ; 

• il s’agit de la seule et unique habitation du propriétaire. 

Une période transitoire est prévue : un ancien logement ou d’autres biens immobiliers doivent être vendus au plus tard avant le 31 décembre de l’année suivant l’emménagement. 

Pour les primo acquéreurs

Si vous achetez votre première habitation propre, vous bénéficiez d'un double avantage: la réduction de la TVA à 6% et l'abattement sur les droits d'enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, valable dans les 19 communes.

Concrètement, cet abattement peut représenter jusqu’à 25.000 € d’économie sur un achat ne dépassant pas 600.000 €.

Depuis la nouvelle loi, les investisseurs et sociétés peuvent également bénéficier du taux réduit, à condition de louer le bien pendant au moins 15 ans, selon ces règles : 

• Location à un particulier pour sa résidence principale : max. 175 m². 

• Location via une Agence Immobilière Sociale (AIS) : max. 200 m², avec en prime une réduction du précompte immobilier et divers autres avantages. 

Dans les deux cas, un bail enregistré est obligatoire pour garantir le suivi. 

Le caractère permanent de la mesure ne garantit pas que les prix resteront bas. Comme toujours, le marché immobilier s’ajuste à l’offre et à la demande. 
On a déjà vu ce phénomène avec le bonus logement : prévu pour rendre l’achat plus abordable, il a finalement contribué à une hausse des prix, car les acheteurs intégraient l’avantage fiscal dans leur budget. De la même manière, il est attendu que la réduction de TVA soit progressivement répercutée dans les prix des projets de démolition et reconstruction. Les promoteurs devront payer plus cher les terrains éligibles et répercuteront ce coût dans les ventes futures. 

Ceux qui investissent dès aujourd’hui profitent donc pleinement de l’économie de TVA, avant que le marché ne la compense par une hausse des prix. 

Les projets à 6 % sont rares : non seulement ils se vendent rapidement, mais les conditions strictes de démolition et reconstruction limitent leur nombre. Ils constituent donc une véritable opportunité. 

• Coût d’entrée réduit : moins de fonds propres nécessaires, ou possibilité de réduire votre emprunt. 

• Meilleur rendement : la baisse des frais d’achat améliore le rapport investissement / revenus locatifs. 

• Fenêtre dorée 6 % : les effets de la réduction de TVA ne sont pas encore reflétés dans les prix de vente. 

• Valeur refuge : l’immobilier reste un placement sûr, même en période d’inflation et de marchés volatils.