Le taux est élevé. Jusqu'à ce que vous le compariez à l'inflation.
Le taux hypothécaire en Belgique oscille aujourd'hui entre 3,5% et 4% pour un emprunt sur 25 ans (source : Immotheker Finotheker). Sur le papier, cela paraît cher, surtout si vous étiez habitué aux taux historiquement bas d'avant 2022, où il était possible d'emprunter à peine à 1,5%.
Mais il y a un chiffre que la plupart des gens oublient d'intégrer dans cette comparaison : l'inflation. Celle-ci s'élève aujourd'hui en Belgique à environ 4% (source : Statbel). Et cela change tout.
Lorsque vous empruntez à 3,5% alors que l'inflation est de 4%, votre taux réel est négatif. En d'autres termes, vous remboursez moins que ce que valait votre argent au moment où vous l'avez emprunté. La banque finance votre investissement, et l'inflation rembourse une partie de votre dette à votre place. Ce n'est pas un hasard, c'est le mécanisme de l'investissement immobilier en environnement inflationniste — et il joue depuis des décennies en faveur de ceux qui osent agir.
Concrètement : que fait l'inflation à votre bien immobilier ?
Supposons que vous achetiez aujourd'hui un appartement à €350.000. Avec une hausse annuelle des prix immobiliers de 3% (une estimation conservatrice, car KBC Economics, ING et BNP Paribas Fortis anticipent pour 2026 une hausse de 3,6% à 3,8%, source : Batibouw/KBC Economics), la valeur de cet appartement augmente d'environ €10.500 par an.
C'est €10.500 de croissance patrimoniale qu'aucun compte d'épargne ne peut vous offrir.
Et il y a encore l'effet de levier. Celui qui achète cet appartement de €350.000 avec €70.000 d'apport personnel et €280.000 de financement bancaire voit son patrimoine propre croître de pas moins de 15% sur son capital investi lors d'une hausse de valeur de €10.500. C'est la puissance d'investir avec l'argent des autres — un mécanisme unique à l'immobilier.
Vous fixez aujourd'hui un point de départ, et c'est précisément l'objectif.
Celui qui achète aujourd'hui pose un plancher : le prix d'achat d'aujourd'hui est votre point de départ sur une ligne du temps qui évolue structurellement à la hausse.
Le timing en immobilier est moins déterminant qu'on ne le pense. Celui qui achète un bien de qualité bien situé et le conserve 15 ans rentabilise pratiquement n'importe quel moment d'entrée.
Le marché est structurellement de votre côté.
Le calcul inflation versus taux est déjà convaincant en lui-même. Mais il existe d'autres facteurs structurels qui vont continuer à favoriser les investisseurs sur le marché locatif belge dans les années à venir.
- La demande dépasse l'offre. La population belge croît en moyenne de 25.000 habitants par an. Dans le même temps, le nombre de permis de construire a chuté de 20% en 2025 (source : Statbel). Moins de constructions neuves face à une population croissante signifie structurellement plus de demande de logements locatifs. Les loyers flamands ont déjà augmenté de 4,5% au-dessus de l'inflation en 2025 (source : CIB).
- Acheter devient plus difficile pour les autres. La hausse des prix immobiliers et les exigences bancaires plus strictes poussent de plus en plus de ménages vers le marché locatif. La part des locataires privés en Flandre est passée de 20% en 2018 à 23% en 2025 (source : Statistiek Vlaanderen). Plus de locataires signifie plus de sécurité pour vous en tant que bailleur.
- Les normes énergétiques réduisent encore davantage l'offre disponible. Celui qui investit aujourd'hui dans une construction neuve économe en énergie dispose d'un avantage concurrentiel qui ne fera que croître dans les années à venir.
Emprunter plus intelligemment : le taux ne doit pas être un obstacle
Même si vous percevez le taux actuel comme relativement élevé, il existe des formules d'emprunt qui vous protègent et vous offrent des opportunités lorsque les taux évoluent.
- Taux révisable annuellement. Vous démarrez avec un taux plus bas et profitez automatiquement d'une baisse des taux du marché, sans devoir renégocier. Idéal si vous anticipez une stabilisation ou une légère baisse des taux dans les prochaines années.
- Prêt accordéon. En cas de baisse des taux, ce n'est pas votre mensualité qui diminue, mais votre durée de remboursement. Vous constituez plus rapidement votre patrimoine propre et payez moins d'intérêts sur la durée totale. L'inverse se produit en cas de hausse des taux.
- Financement scindé. Une partie de votre emprunt à taux fixe, pour la sécurité, et une partie à taux variable, pour l'opportunité. Vous intégrez ainsi un filet de sécurité tout en gardant la porte ouverte aux avantages d'une baisse des taux à l'avenir.
Il vaut en tout cas la peine d'en discuter en profondeur avec votre banquier ou un courtier en crédit indépendant. La structure de votre emprunt peut influencer significativement votre rendement net à long terme.
Deux projets à la une
Chez Urbicoon, nous développons des appartements neufs premium dans des emplacements stratégiques à Bruxelles et ses environs, conçus pour les investisseurs souhaitant combiner sécurité et rendement.
- DE LEDIAAN : Projet BEN dans la périphérie verte de Bruxelles, avec des possibilités à partir de €230.000, des revenus locatifs indicatifs de €800 à €1.600/mois.
- IDYLYS : Construction neuve passive dans le quartier en transformation la plus rapide de Bruxelles : entre Tour & Taxis et le central business district. Une entrée abordable (à partir de €290.000), prête à répondre à la demande croissante de location des expats et des professionnels. TVA à 6% possible.
Découvrez ce que votre patrimoine peut rapporter
Planifiez sans engagement un entretien avec l'un de nos conseillers.
