Forte demande, offre en baisse : les loyers des biens neufs de qualité continuent d’augmenter

Sur le marché locatif, l’équilibre est rompu depuis plusieurs années. Le nombre de biens mis en location diminue, tandis que la demande reste stable et élevée. De plus en plus de personnes restent locataires plus longtemps : la hausse des prix d’achat et les conditions de crédit plus strictes rendent l’accession à la propriété plus difficile pour les primo-acquéreurs. Une partie de la demande d’achat se reporte donc vers le marché locatif.

La vacance devient de plus en plus rare dans ce segment. Dans un marché en tension persistante, les chances d’une mise en location rapide et stable sont particulièrement élevées — surtout pour des biens neufs, économes en énergie et prêts à emménager.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande se reflète dans l’évolution des loyers. En Flandre, les loyers ont augmenté de 4,5 % en 2025. À Bruxelles, la hausse moyenne est de 3,7 %, mais pour les appartements — le segment le plus important — elle atteint +5,1 %. Le loyer moyen d’un appartement y est de 1.330 euros.

En raison des obligations EPC plus strictes, de nombreux biens locatifs anciens ont disparu du marché : plutôt que d’investir dans une rénovation coûteuse, beaucoup de propriétaires ont choisi de vendre.

Concrètement, cela signifie que le neuf répond non seulement à la demande actuelle, mais aussi à une offre structurellement décroissante dans le segment ancien.

Aujourd’hui, l’offre de logements neufs ne peut pas suivre assez rapidement pour compenser ces retraits. Le rythme lent des permis et de la construction en Belgique joue ici un rôle important : les procédures sont complexes et longues, et le nombre de permis délivrés est historiquement bas. Résultat : moins de nouveaux logements arrivent sur le marché que nécessaire — d’abord pour les locataires, mais aussi pour les investisseurs.

Pour un investisseur, cela se traduit par des avantages clairs :

• un taux d’occupation très élevé dans un marché tendu

• des loyers soutenus par la rareté

• un bien avec une structure de coûts faible et prévisible à long terme

Tous les types de biens ne profitent pas de la même manière de ces conditions de marché. De plus en plus, le marché fait la distinction sur base de la qualité, de la performance énergétique et du confort.

Les locataires sont plus exigeants qu’auparavant. Des coûts énergétiques réduits, un confort contemporain et un logement pérenne jouent un rôle croissant dans leur décision. Cela rend les biens neufs économes en énergie particulièrement attractifs.

Les loyers des logements neufs sont dès lors nettement plus élevés que ceux des biens anciens qu’ils remplacent, tirant la moyenne vers le haut. Pour les investisseurs, c’est essentiel : la valeur d’un bien immobilier ne se détermine pas uniquement à l’achat, mais aussi par la stabilité et l’évolution des revenus locatifs à long terme.

Source: De Tijd - Aanbod aan woningen daalt, terwijl vraag onverander hoog blijf. (10 februari 2026).